Nie zjemy lodów naturalnych na Walczaka? Lodziarnia nie podoba się jednej osobie…

Lodziarnia z lodami naturalnymi przy ul. Walczaka swoją działalność rozpoczęła wiosną 2021 roku. Na początku lody sprzedawano z food trucka ustawionego tuż obok budynku po strażnicy zakładów Stilon, w których obecnie mieści się choćby sklep z tkaninami. Lody posmakowały gorzowianom na tyle, że często, aby je nabyć trzeba było ustawić się w długiej kolejce. W kolejnym roku właściciel zainwestował w nowy obiekt. Kontener zaprojektował w taki sposób, aby pasował zarówno do zabytkowego budynku obok ale także do wybudowanego za nim nowoczesnego biurowca. W inwestycję włożył swoje wszystkie oszczędności. Opłaciło się, bo lodziarnia w kolejnym sezonie znów podbija podniebienia smakoszy lodów! Lody z Walczaka zostały też wybrane najlepszymi w 2022 roku w jednym z plebiscytów! Na tym jednak kończy się sielanka gorzowskiego biznesmena… Dlaczego? Prowadzona przez niego lodziarnia nie podoba się głównemu udziałowcowi spółki, do której należy większa część postilonowskiej strażnicy i nowy biurowiec znajdujący się kawałek dalej. Ten od jakiegoś czasu robi wszystko, aby lodziarnia w tym roku nie została uruchomiona!

Sprawa swój początek ma w lutym 2022 roku, to wtedy przedsiębiorca Adrian Adamczyk otrzymał zaświadczenie z Urzędu Miasta, że na należącej do niego działce nr 2121/1 może ustawić kontener gastronomiczny na 180 dni. Miał on stanąć tuż obok delikatesów mięsnych i usytuowany miał zostać w stronę Lidla. Po trzech dniach od wydanej decyzji biznesmen odebrał jednak telefon z Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta i został zaproszony na rozmowę. – Na spotkaniu obecny był Waldemar Strychanin (główny udziałowiec spółki Wastry, właściciela większej części postilonowskiej strażnicy i nowego biurowca – przypomina redakcja). Okazało się, że to właśnie jemu mój pomysł się nie podoba. Na wstępie zapytałem urzędników, czy postawienie obiektu, który zgłosiłem na 180 dni wymaga zgody sąsiada. Otrzymałem odpowiedź, że nie. Więc dalej nie rozumiałem po co to spotkanie – mówi nam Adrian Adamczyk, właściciel lodziarni Lody naturalne na Walczaka.

– W dalszej części spotkania urzędnicy namawiali mnie do rezygnacji z pomysłu postawienia lodziarni w tym miejscu. Waldemar Strychanin natomiast wygrażał, że jeśli postawimy lodziarnię, to postawi nam mur i kwietniki i nie dopuści nas do budynku. Rocznie płacimy temu panu 4.500 zł za służebność – pozwala ona nam na dojazd i dojście do budynku.

Ostatecznie biznesmen poszedł na kompromis mimo, że miał już wystawione zezwolenie. Stanęło na tym, że w ramach porozumienia lodziarnia zostanie postawiona bezpłatnie na działce należącej do spółki Wastry, od strony ul. Walczaka (w kierunku ul. Czereśniowej). W przyspieszonym trybie Urząd Miasta wydał zezwolenie i lodziarnia stanęła w ubiegłym roku na 180 dni. – Już po upływie tygodnia otrzymałem fakturę za postawienie lodziarni od pana Strychanina. Była to niewielka opłata za cały sezon ale już wtedy złamał on nasze dotychczasowe ustalenia ze spotkania – mówi Adamczyk.

W nadchodzącym sezonie letnim przedsiębiorca nie może już postawić lodziarni na działce należącej do spółki Wastry, bo jej główny udziałowiec Waldemar Strychanin ustawił w tym miejscu jeden z biletomatów. Złożył więc do Urzędu Miasta kolejne zgłoszenie na postawienie kontenera gastronomicznego na 180 dni na swojej działce. Ku jego zdziwieniu decyzja urzędników była negatywna. Mimo, że między pierwszą decyzją pozytywną i drugą negatywną minęło zaledwie kilka miesięcy, a prawo, ani okoliczności w żadnym stopniu się nie zmieniły!

– Okazuje się, że wpływy i znajomości pana Strychanina są tak duże, że urzędnicy wydają takie decyzje jakie on sobie zażyczy – mówi poirytowany Adamczyk. Wniosłem odwołania do Prezydenta Miasta i Wojewody Lubuskiego. Czekam na odpowiedzi – dodaje Adamczyk.

Przy decyzji negatywnej miejscy urzędnicy stwierdzili m.in., że lodziarnia nosi cechy budynku, a co za tym idzie muszą zostać spełnione inne wymagania, w tym odległości między budynkami i przepisy bezpieczeństwa pożarowego. – Moja lodziarnia spełnia najwyższą klasę palności (klasę R). Nie stanowi takiego zagrożenia jak cała reszta obiektów stojących w mieście o klasie M, A1, A2, czy też niższej. W związku z czym wystąpiłem do Urzędu Miasta z prośbą o wyjaśnienie, na jakiej podstawie stoi przykładowych 16 kontenerów na terenie Gorzowa. Dla mnie celowa interpretacja przepisów jako, że obiekt nosi cechy budynku jest z założenia próbą oddalenia decyzji i mydlenia mi oczu, mimo, że nijak się to ma do decyzji wydawanych w innych przypadkach, o które to decyzje prosiłem, jako załączniki do odwołania włącznie ze zdjęciami. Niestety do dziś nie otrzymałem odpowiedzi – tłumaczy Adamczyk.

Jeszcze w trakcie pierwszego spotkania w Urzędzie Miasta Waldemar Strychanin zaproponował, aby Adamczyk na swojej działce wybudował przeszklony obiekt nawiązujący do postawionej kawałek dalej przez Strychanina klatki schodowej. Gdy właściciel lodziarni przyznał, że będzie to możliwe w kolejnych latach, to Strychanin miał stwierdzić, że wyrazi nawet zgodę na zabudowę po linii granic działki. – Teraz kiedy staram się o warunki zabudowy terenu Strychanin oznajmił, że nic takiego nie mówił i wnosi sprzeciw – mówi Adamczyk.

Właściciel lodziarni zarzuca miejskim urzędnikom, że nie są w sprawie bezstronni. – Skąd Waldemar Strychanin miał informacje na temat postawienia obiektu tymczasowego na 180 dni, gdzie nie jest to obiekt budowlany i urząd nie informuje sąsiada działki o takowym zaświadczeniu – zastanawia się Adamczyk. – Urzędnik państwowy nie powinien udzielać informacji obywatelowi, którego sprawa nie dotyczy. Urzędnicy zajęli się rozwiązywaniem sporu o którym ja nie miałem świadomości co jest ewidentnym dowodem kombinacji. Prawidłowo do wydanej decyzji Waldemar Strychanin powinien się odwoływać do Urzędu Miasta, a nie wspólnie z urzędnikami działać przeciwko mnie – dodaje Adamczyk.

Właściciel lodziarni przytacza też inne zdarzenia, które świadczą o stronniczości urzędników, ale także stróży prawa. – Ruchoma reklama Waldemara Strychania przez rok była tak usytuowana, że zasłaniała mój budynek. To urzędnikom nie przeszkadzało. Dziwnym trafem została zabrana dzień po tym, jak złożyłem wniosek o pozwolenie na postawienia lodziarni na własnej działce. – Moja lodziarnia nie podoba się panu Strychaninowi, a sam wyraził zgodę na postawienie szpetnego namiotu na środku parkingu i sprzedaż w grudniu 2022 roku fajerwerków. Urzędnicy też nie mieli nic przeciwko. Stwierdziłem, że skoro można, to wynająłem mój teren na trzy dni również pod sprzedaż fajerwerk. Po czym wybuchła awantura na parkingu. Waldemar Strychanin kazał mi się usunąć z mojej ziemi… Zadzwonił po policję. Po przyjeździe policjantów widać było, że panowie się znają. Przekazał im, że mój najemca nie ma praw sprzedaży fajerwerk. Policja kazała mu usunąć stanowisko sprzedaży do wyjaśnienia sprawy. Postępowanie w styczniu 2023 roku umorzono – opowiada Adamczyk.

– Skoro płacę wieczyste użytkowanie i podatek od gruntu a nie mogę czerpać dochodów, bo mi Miasto nie zezwala na prowadzenie działalności, mimo zgodności z przepisami, to powinienem zostać zwolniony z podatku – stwierdza z żalem Adamczyk.

– Jedno jest pewne nie zostawię naszych kochanych klientów! Obiecuję, że nasze lody będą i że się nie poddam. Zamiast skupić się na nowych smakach lodów i prowadzeniu działalności walczę z Miastem do którego wpłacam podatki. Zrozumiałbym gdyby obiekt był stary i szpecił. Wygląd lodziarni jest jednak nowoczesny. Projektując lodziarnię nawet dostosowałem się do koloru wszystkich detali stalowych na konstrukcjach obok zamocowanych na budynku, jak i również do tego ogromnego budynku Waldemara Strychanina, który ni jak wygląda do całego otoczenia zabytków i jest trwale związany z gruntem – kończy Adamczyk.

Poniżej prezentujemy treść odpowiedzi, jaką otrzymaliśmy na przesłane pytania z Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta i odwołanie właściciela lodziarni od negatywnej decyzji Urzędu Miasta.

Nasze łamy pozostają też otwarte dla pana Waldemara Strychanina. Ten jednak na przesłane pytania nie odpowiada.

Przeczytaj też:
– Walczaka: Klienci całodobowej siłowni i działający tu przedsiębiorcy nie chcą płacić dodatkowo za parkowanie (zdjęcia)
– Gorzów Power Center: Znamy kolejnych najemców! Zobacz też film z wizualizacją największego parku handlowego!
– O budowie Selgrosa w Gorzowie wiemy od trzech lat! Kiedy wreszcie ruszy budowa?

Odpowiedź Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta na wysłane przez GORZÓW.NEWS pytania:

W sprawie mamy do czynienia ze sporem prywatnych właścicieli tego terenu. Elementami tego sporu – i w konsekwencji zgłoszeń – które pojawiały się w trakcie procesu decyzyjnego było m.in. wychodzenie planowanego budynku poza obręb działki, sprawa służebności przechodzenia i przejazdu, kwestia zasłaniania budynku.

Przedstawiciele Urzędu Miasta zorganizowali spotkanie stron i wypracowany został „sąsiedzki kompromis”, w którym uzgodniono zmianę posadowienia budynku. Po tym porozumieniu pawilon o funkcji gastronomicznej przeniesiono, po ponownym zgłoszeniu i weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami w inne miejsce, zgodnie z ustaleniami, został przyjęty jako obiekt tymczasowy w trybie zgłoszenia na 180 dni.

Jednak kwalifikacja obiektu jest materią skomplikowaną i uwarunkowaną różnymi czynnikami. Zwykle klasyfikacja danej inwestycji pod względem trybu postępowania przed jej rozpoczęciem w organie administracji architektoniczno – budowlanej (Referat architektury i budownictwa WUA) jest oczywista, natomiast są sytuacje, jak w tym przypadku, kiedy analiza materiału w sprawie wskazuje, iż organ powinien dokonać ponownej kwalifikacji.

Z takim przypadkiem mamy do czynienia w tej sprawie. W trakcie podejmowania procesu kwalifikacji pojawiły się dodatkowe kwestie, o których nie było wiadomo w chwili przyjmowania pierwszego zgłoszenia ( są one znane po poprzednim sezonie funkcjonowania pawilonu):
– obiekt do funkcjonowania potrzebuje instalacji (woda, prąd),
– użytkowanie obiektu może powodowa uciążliwości dla terenów sąsiednich,
– pomiędzy inwestorem a właścicielem terenu, przez który planowany lokal będzie dostępny dla klientów – jest ewidentny spór.

Przepisy prawa oraz ukształtowane orzecznictwo umożliwiają, aby lokalizacja obiektu tymczasowego była poprzedzona decyzją o pozwoleniu na budowę (i wcześniejszą decyzją o warunkach zabudowy) w dwóch sytuacjach:
– kiedy taki obiekt w rzeczywistości pełni funkcje budynku,
– kiedy realizacja obiektu może spowodować zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W opisywanej sytuacji obie kwestii mają zastosowanie. Warto podkreślić, że tryb procedury pozwolenia na budowę daje możliwość udziału stron postępowania, co byłoby niemożliwe w trybie zgłoszenia wykonania robót budowlanych.

W niniejszym przypadku kluczem była kwalifikacja spornego obiektu budowlanego, a mianowicie jako budowli pełniącej funkcję budynku. Przesądzenie, że budowla spełnia funkcję budynku, upatruje się w jej przeznaczeniu, jakie zwykle przypisuje się budynkom tj. posiadanie przegród budowlanych stanowiących ochronę przed warunkami atmosferycznymi, przeznaczenie, wyposażenie w elementy funkcjonalne umożliwiające wykorzystanie tego obiektu jako całości w określony sposób. Kontener gastronomiczny takie przesłanki spełnia – posiada pełną obudowę, instalację elektryczną, urządzenia umożliwiające przechowywanie produktów spożywczych, wydzielone miejsce pracy. Stanowi więc obiekt usługowy umożliwiający sprzedaż.

Zakwalifikowanie budowli jako pełniącej funkcje budynku powoduje, że w stosunku do tego typu obiektów, poza podstawowymi regulacjami ustawy Prawo budowlane, zastosowanie mają dodatkowo przepisy § 2 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ich świetle (§ 12) przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych obowiązują wymogi dotyczące sytuowania od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż: 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy oraz 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy, po spełnieniu wymogów zawartych w § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273.

Proponowana przez inwestorkę lokalizacja tj. na niezabudowanym od strony południowo-zachodniej fragmencie działki o wymiarach 10,35 x 4,10 m, w sposób ewidentny powoduje, że obiekt usytuowany będzie w odległości mniejszej niż wymagana § 12 (wymiary kontenera gastronomicznego to 6 x 3 m), co przesądza w pierwszej kolejności, iż jego budowa winna być poprzedzona pozwoleniem na budowę, albowiem każde usytuowanie obiektu budowlanego na granicy lub w odległości 1,5 m od granicy działki, powoduje powstanie obszaru oddziaływania, a więc ograniczenie w zabudowie działki sąsiedniej. Wynika to wprost z § 12 ust. 5 rozporządzenia.

Co więcej, przepisem, który wprost wskazuje, że w określonych przypadkach zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie ma zastosowania jest art. 30 ust. 7 pkt 4 Prawa budowlanego. Z jego treści wynika, że organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć, w drodze decyzji, o której mowa w ust. 5, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może spowodować wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Taka sytuacja ma miejsce w analizowanej sytuacji. Lokalizacja zabudowy w proponowanym przez inwestorkę miejscu spowoduje, że właściciel sąsiedniej działki, aby móc zlokalizować na swojej nieruchomości obiekt o podobnej funkcji, będzie musiał „odsunąć” się od analizowanego pawilonu
(a więc i od granicy działki) o co najmniej 8 m (przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego), podczas gdy przy zachowaniu dotychczasowego status quo, zobowiązany byłby do zachowania 4 m (zachowane byłoby 8 m do istniejącego budynku). A warto zaznaczyć, że niemal jednocześnie ze zgłoszeniem posadowienia pawilonu tymczasowego, sąsiadująca spółka zgłosiła posadowienie planowanego pylonu reklamowego. (szerokość do 8m, wysokość do 1,2m) w odległości 50 cm od granicy działki. Organ administracyjny, po analizie materiałów wydał sprzeciw na takie zgłoszenie.

Obecnie, wskutek odmowy zgody na przyjęcie zgłoszenia lokalizacji obiektu tymczasowego z uwagi na konieczność uzyskania na takie zamierzenie inwestycyjne decyzji o pozwoleniu na budowę poprzedzonej uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy – z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w dniu 31 stycznia br. wystąpiła inwestorka budowy lodziarni.

W Wydziale Urbanistyki i Architektury toczy się postępowanie administracyjne zmierzające do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji: rozbudowa z przebudową budynku mieszkalno-handlowo- usługowo- gastronomicznego o przeszkloną część o konstrukcji stalowej i szklanym dachu o funkcji gastronomicznej (lodziarnia).

Zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego przekazano pisemnie 9 lutego br. Wytyczne konserwatorskie opracowane przez Miejskiego Konserwatora Zabytków wpłynęły 2 marca br. Obecnie przygotowywany jest projekt decyzji o warunkach zabudowy, który następnie będzie podlegał uzgodnieniu z Miejskim Konserwatorem Zabytków. Zamiarem inwestora jest zabudowa w formie przeszklenia maksymalnie całej niezabudowanej części działki od strony południowo-zachodniej o powierzchni maksymalnie43 m2 (teren o wymiarach około 10,5 m x 4m). Intencją jest, aby ta rozbudowa o lodziarnię zastąpiła kontener, który w ubiegłym roku stał od strony północno-zachodniej budynku i w którym odbywała się sprzedaż lodów.

Treść odwołania właściciela lodziarni od decyzji Urzędu Miasta:

Dotyczy: Decyzja znak WUA-IV.6743.1.3.2023.ACz, z dnia 2023-01-16.

W zawiązku z odmową zatwierdzenia zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych: postawienie tymczasowego obiektu budowlanego – kontenera w Gorzowie Wlkp. przy ul. Walczaka 23i, na działce nr ewid. 2121/1, obręb ewid. 3. Wawrów, jednostka ewid. Gorzów Wlkp, wnoszę o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości i przekazania do ponownego rozpatrzenia.

Zdaniem strony organ pierwszej instancji uznał, że powierzchnia zabudowy na działce nr ewid. 2121/1 wynosi 451m2, co nie jest zgodne ze stanem faktycznym, gdyż jest to powierzchnia zabudowy przedmiotowego budynku usytuowanego w części na działce nr ewid. 2121/3. Działka oznaczona nr ewid. 2121/6 jest terenem ogólnodostępnym – drogi, dojścia – chodniki, parking, do której przylega działka nr ewid. 2121/1.

Przytoczone odwołanie się do art. 3 ust. 2 Prawa Budowlanego, zdaniem strony jest nieuzasadnione, gdyż Prawo budowlane nie zawiera żadnego odniesienia do traktowania tymczasowego obiektu budowlanego, jako pełniącego funkcję budynku. Obiekty takie wymienione zastały literalni w art. 3 ust. 5 Prawa budowlanego.

Należy przy tym zauważyć, że wymienione w przytoczonym wyżej art. 5, ust.3 Prawa budowlanego obiekty bez wątpienia posiadają ściany, dach, drzwi i podłogę, choć w grupie tej mogą występować również takie, które, nie posiadają okien ( np. strzelnica ). Nadto wymienione obiekty, głównie z uwagi na swój charakter i konstrukcję nie posiadają żadnej klasy odporności pożarowej.

Zdaniem strony, przypisywanie oczywistych cech obiektu tymczasowego jako dającą podstawę do traktowania przedmiotu wniosku jako pełniącego funkcję użytkową budynku, jest błędne. Oznaczałoby to, że niemalże wszystkie tymczasowe obiekty budowlane należy traktować jako pełniące funkcją użytkową budynku, w tym wspomnianą wyżej strzelnice lub Toy-Toy – posiada podłogę, ściany, dach i drzwi, zatem jest wydzielony z przestrzeni, a zdarza się też, że posiada wewnętrzne oświetlenie.

Kwalifikacja przyjęta przez organ pierwszej instancji stanowiła podstawę do analizy i uzasadnienia zawartego w Decyzji, co zdaniem strony, mając na uwadze powyższe jest analizą bezprzedmiotową.

Należy także podkreślić, iż organ pierwszej instancji wydał zaświadczenie z dnia 22 lutego 2022 roku NR WUA – IV.6743.1.33.2022.ACz o braku sprzeciwu na lokalizację tymczasowego obiektu budowlanego na działce nr ewid. 2121/1 (kopia w załączeniu). Zaświadczenie to jest nadal obowiązujące. W tej sytuacji postępowanie organu pierwszej instancji jest dla strony wnoszącej odwołanie niezrozumiałe i budzi zastrzeżenia co do bezstronności organu.