Mieszkania w miastach wojewódzkich nadal drożeją, ale widać wyhamowywanie podwyżek. W II kw. 2024 r. było to więcej o 14 proc. na rynku pierwotnym i o 18 proc. na rynku wtórnym w porównaniu z okresem sprzed roku. To mniej niż różnica między pierwszymi kwartałami 2024 i 2023 r., kiedy wzrosty wyniosły odpowiednio 15 i 19 proc. Obecnie najszybciej rosną ceny lokali mieszkalnych w Kielcach, Krakowie i Rzeszowie, ale są też minimalne spadki, jak w Opolu czy Olsztynie.
Rosnącym cenom mieszkań w Polsce nikt się już nie dziwi, a zaskoczenie może powodować jedynie skala podwyżek. Co ciekawe, w miastach wojewódzkich z tzw. najwyższej półki cenowej stawki za 1m2 mieszkania gwałtownie rosną, a w tych uznawanych za względnie tanie wzrosty są minimalne. Eksperci multiporównywarki rankomat.pl przeanalizowali ceny mieszkań na podstawie na podstawie średnich stawek ofertowych w II kw. 2024 r. na rynku pierwotnym i wtórnym w 18 miastach wojewódzkich. Porównanie dotyczy okresów I kw. 2024 r. oraz II kw. 2024 r. Dane pochodzą z bazy portali z branży nieruchomości – RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Mieszkania w 2024 r. prawie wszędzie do góry
W porównaniu z ostatnim okresem, czyli I kw. 2024 r., mieszkania w większości miast wojewódzkich nieznacznie podrożały. W jednym przypadku ceny nie zmieniły się, a w kilku nawet potaniały.
Na rynku pierwotnym właściwie wszędzie II kw. 2024 okazał się droższy w zestawieniu z I kw. br. Jedynie w Białymstoku 1 mkw. kosztował w 2024 r. więcej niż obecnie (11.299 zł w I kw. do 10.040 zł w II kw.). W Opolu stawka nie drgnęła i wynosi 7.722 zł. W pozostałych 16 miastach wojewódzkich w poprzednim kwartale było taniej, od zaledwie 58 zł w Gorzowie do ponad 1.100 zł w Kielcach na jednym metrze kwadratowym.
Na rynku wtórnym I kw. 2024 r. był droższy od obecnego w 5 miastach wojewódzkich, a różnice były minimalne. Od 15 zł w Poznaniu do 192 zł w Szczecinie za 1 mkw. W pozostałych miastach II kw. 2024 r. był droższy w porównaniu do I kw., ale najwyżej o 500 zł/mkw., jak w przypadku Gorzowa czy Lublina.
O wiele większe kontrasty widać w zestawieniu rocznym, czyli II kw. 2024 do analogicznego okresu w 2023 r. Tu różnice sięgają już 31 proc. i nawet 3.715 zł w przeliczeniu na 1mkw.
Rynek pierwotny: Warszawa, Kraków i Gdańsk uciekają reszcie
Na rynku pierwotnym wyraźnie rysują się dwa bieguny cenowe. Trzy najdroższe miasta wojewódzkie mają stawkę powyżej 15 000 zł/mkw., a trzy najtańsze to okolice 7 000 zł/mkw.
W czołówce nadal jest Warszawa (17.688 zł), Kraków (16.285 zł) i Gdańsk (15.349 zł). Tuż za podium plasują się Wrocław, Poznań, Szczecin oraz Katowice. Taniej, ale ze stawką ponad 11.000 zł/mkw., jest w Toruniu, Rzeszowie, Olsztynie, Łodzi i Lublinie.
Mieszkanie z rynku pierwotnego za mniej niż 10.000 zł/mkw. można praktycznie znaleźć już tylko w Zielonej Górze (7.790 zł), Opolu (7.722 zł) i Gorzowie (7.253 zł). Bydgoszcz ze stawką 9.940 zł jest tuż pod tym progiem cenowym. – wynika z analizy raportu RynekPierwotny.pl.
– Największe polskie miasta jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, łącznie z turystycznym Gdańskiem, funkcjonują na zasadzie spirali przyciągając najwięcej inwestorów, studentów czy migrantów zarobkowych, co powoduje wzmożony popyt na mieszkania i ich rosnące ceny. A to wszystka bez jasnej i konkretnej deklaracji o wprowadzeniu programu Kredyt Mieszkaniowy na Start, który prawdopodobnie stworzy warunki do jeszcze większych wzrostów na rynku nieruchomości – ocenia Konrad Pluciński, analityk rankomat.pl.
Rynek wtórny: ponad 18.500 zł/mkw. w stolicy
Mieszkania z rynku wtórnego w miastach wojewódzkich rządzą się innymi prawami. Tu także Warszawa, Kraków i Gdańsk są najdroższe, jednak występują znacznie większe kontrasty. O ile w Warszawie 1 mkw, kosztuje już 18.567 zł, to w Gorzowie jest to zaledwie 6.975 zł.
Poza stolicą drogie są także Kraków (17.584 zł), Gdańsk (15.292 zł) i Wrocław (14.110 zł). Dalej różnica jest już bardziej wyraźna. W Poznaniu za 1 mkw. mieszkania z drugiej ręki trzeba zapłacić 11.653 zł, a nieco powyżej 10.000 zł w Białymstoku, Lublinie, Szczecinie i Katowicach.
Reszta miast wojewódzkich oscyluje w granicy 8.000-9.000 zł za metr. Najtaniej w zestawieniu GetHome.pl wypadają Zielona Góra (8.504 zł), Bydgoszcz (8.469 zł) i Opole (8.366 zł). Zieloną latarnią na cenowej mapie Polski jest Gorzów ze stawką 6.975 zł/mkw.
Największe wzrosty w Kielcach i Katowicach
Mieszkania w miastach wojewódzkich drożeją, ale nie wszędzie i nie w takim samym tempie. Z analizy porównawczej RynekPierwotny.pl i GetHome.pl między II kw. 2024 a II kw. 2023 r. wynika, że za 1 mkw. trzeba zapłacić nawet 31 proc. więcej niż przed rokiem.
Na rynku pierwotnym najbardziej podrożał 1m2 w Kielcach – o 30 proc. Równie gwałtowne zmiany rok do roku zanotowały Rzeszów (+26 proc.), Gdańsk i Lublin (po +22 proc.) oraz Katowice (+20 proc.). Z kolei najwolniej w ciągu 12 miesięcy drożały nowe mieszkania w Szczecinie, Białymstoku i Zielonej Górze (+6-7 proc.), a w dwóch miastach stawki nawet spadły. Kwotowo najbardziej przez rok zdrożały mieszkania w Gdańsku (o 2.764 zł na 1 mkw.), a w Opolu potaniały (o 252 zł na 1 mkw.).
Na rynku wtórnym procentowo 1 mkw. mieszkań najbardziej zmienił się w Katowicach (+31 proc.), Krakowie (+27 proc.), Kielcach (+26 proc.) oraz Bydgoszczy i Olsztynie (+23 proc.). Najmniej przez rok rosły stawki w Gorzowie, Rzeszowie i Opolu (maksymalnie +8 proc.), a także w Gdańsku i Poznaniu (+15 proc.). Kwotowo gigantyczny skok zanotował Kraków (o 3.715 zł na 1 mkw.), a najmniejsza różnica w ciągu 12 miesięcy wystąpiła w Gorzowie Wlkp. (o 361 zł na 1 mkw.).
Droższe mieszkanie to wyższe odszkodowanie
Razem ze wzrostem cen mieszkań w miastach wojewódzkich mogą też drożeć ubezpieczenia. W tym drugim przypadku będzie to na szczęście symboliczna zmiana, ale niezwykle istotna w kontekście wypłaty odszkodowania za pożar, zalanie czy inne zdarzenia losowe.
W kalkulatorze ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl łatwo wyliczyć, że ubezpieczenie za 12 miesięcy ochrony mieszkania kosztuje w przedziale 200-300 zł i więcej. Ostateczna cena zależy od miasta, a dokładnie od stawki za 1 mkw., która w każdym mieście jest inna.
– Nawet jeśli takie samo mieszkanie zdrożeje o 100 tysięcy złotych, to za roczne ubezpieczenie w tym samym zakresie ochrony zapłacimy góra kilkanaście złotych więcej. Wzrost jest podyktowany indeksacją składki, co oznacza po prostu gwarancję odszkodowania w kwocie równej wartości rynkowej mieszkania w momencie jego ubezpieczania – podkreśla Michał Ratajczak, ekspert ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.
